1. 권리금이란?
권리금은 상가에서 영업할 수 있는 ‘기회’에 대한 대가입니다.
흔히 "자리값"이라고 부르지만, 실제로는 영업 기반, 고객층, 브랜드 인지도, 운영 노하우 등 눈에 보이지 않는 무형 가치까지 포함합니다.
예를 들어, 오랫동안 장사하던 카페를 인수한다고 가정해봅시다. 단순히 월세만 내고 들어가는 것이 아니라,
해당 카페가 쌓아온 단골 손님, 맛과 서비스의 노하우, 입지에 따른 유동인구 확보력에 대해 금액을 지불하게 되는 것이죠.
2. 권리금 계약, 언제·누구와 하나요?
- 체결 주체: 기존 임차인 ↔ 새 임차인 (임대차 계약과는 별도의 계약)
- 중요 절차: 반드시 임대인의 동의를 먼저 받아야 함
이유: 권리금 계약 후 임대차 계약이 성사되지 않으면 권리금 계약은 무효가 될 수 있음
- 특약 예시
- “임대인 협조가 원활하지 않거나 사전 합의와 다를 경우, 기 납입한 권리금·보증금을 전액 반환하고 계약을 해제한다.”
3. 법적 보호 — 상가건물임대차보호법 제10조의4
권리금은 단순한 관행이 아니라 법적으로 보호받는 권리입니다.
상가건물임대차보호법에 따라, 임차인이 주선한 새 임차인과의 권리금 계약을 임대인이 정당한 사유 없이 방해할 수 없습니다.
이를 위반하면 기존 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만, 보호를 받기 위해서는 임차인의 계약상 의무 이행이 전제됩니다.
예를 들어, 임대료 연체나 무단 재임대 등 계약 위반이 있으면 권리금 회수 기회를 보장받기 어렵습니다.
권리금 보호 예외
- 대형 쇼핑몰·백화점 같은 대규모 점포
- 국유재산·공유재산 건물
국가법령정보센터
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4. 권리금 4가지 종류
- 바닥권리금
- 상권·입지의 희소성에서 발생
- 번화가·대로변·역세권 등 자리 자체에 가치가 있는 경우
- 시설권리금
- 인테리어, 주방·냉난방 설비, 집기류 등 유형 자산에 대한 가치
- 설치 시점·상태에 따라 금액 변동
- 영업권리금
- 기존 업장의 매출, 고객 기반, 브랜드 인지도, 영업 노하우 등
- 음식점·카페 등 고정 고객이 중요한 업종에서 높게 형성
- 허가권리금
- 주점 영업, 심야영업, 폐기물 처리업 등 특별 인허가 업종의 허가 자체 가치
- 신규 허가가 어려운 업종일수록 가치 상승
5. 권리금 계약 절차 (간단 흐름)
- 임대차 가능 여부 확인 → 임대인과의 동의 확보
- 권리금 협상 → 기존 임차인과 항목별 금액 합의
- 계약서 작성 → 권리금 내역, 지급 조건, 양도·양수 범위, 특약 포함
- 임대차 계약 체결 → 임대인과 새 임차인 간 임대차 계약
- 권리금 지급 및 인수 → 시설·비품·영업권 등 인계
6. 권리금 계약서 작성 체크리스트
| 항목 | 설명 | 주의할 점 |
| 권리금 항목별 구분 | 바닥·시설·영업·허가권리금으로 세분화 | 총액만 기재하면 분쟁 시 원인 파악 어려움 |
| 지급 조건 명시 | 계약금·중도금·잔금 금액과 지급일 기재 | 지급일 어기면 위약금 조항 발동 |
| 양도·양수 범위 | 시설·비품·영업 노하우 등 목록화 | 렌털 품목은 권리금에 포함 X |
| 손해배상 규정 | 미지급·지연 시 위약금·이자 등 산정 | 금액·산정방식 명확히 |
| 증빙 자료 확보 | 영수증·매출자료·고객 명부 등 | 자료 부재 시 권리금 평가 어려움 |
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 시설권리금은 어떻게 산정하나요?
- 실제 지출한 금액의 영수증을 기준으로 산정
- 설치 시점이 오래되면 잔존 가치만 반영
Q2. 렌털 장비도 권리금에 포함되나요?
- 포함 불가
- 인터넷, CCTV, 정수기 등은 별도로 계약자 승계 여부 협의 필요
Q3. 임대인이 협조하지 않으면?
- 법에서 정당한 사유 없는 방해를 금지
- 방해로 손해가 발생하면 손해배상 청구 가능(단, 임차인의 의무 위반이 없어야 함)
8. 마무리 조언
권리금 계약은 한 번 실수하면 수천만 원 손해로 이어질 수 있는 중요한 절차입니다.
항목 구분·세부 내용 명시·특약 작성만 잘해도 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.
💡 Tip: 계약 전 해당 건물이 권리금 보호 대상인지 꼭 확인하고, 필요 시 변호사나 전문가의 자문을 받으세요.