지난 8월 3일, 정부가 '2026년 세제개편안'을 확정 발표했습니다. 이번 개편의 핵심 문장을 한 줄로 요약하면 이렇습니다."보유에서 거주로, 주택 수에서 주택가액으로"몇 채를 갖고 있느냐보다, 그 집에 실제로 사느냐 안 사느냐가 세금을 가르는 기준이 됐습니다. 1가구 2주택자라면 특히 눈여겨봐야 할 변화들을 정리해봤습니다.
1. 큰 그림부터: 보유세는 세게, 거래세는 잠깐 풀어준다
정부 방향은 명확합니다.
- 종합부동산세(보유세) → 강화
- 양도소득세(거래세) → 한시적으로 완화·유예해서 '팔 기회'를 줌
다주택자 입장에서 보면 "세금 더 낼 각오는 하되, 지금이 정리할 타이밍"이라는 신호로 읽힙니다.
2. 종부세, 이렇게 바뀝니다
기준이 '주택 수'에서 '주택가액'으로
기존에는 1주택자냐 다주택자냐로 세율 구간이 갈렸다면, 이제는 집값 자체가 기준이 됩니다.
| 세율 적용 기준 | 주택 수(1주택/다주택) | 주택가액(2028년부터 완전 일원화) |
| 공정시장가액비율 (1주택자·지방 2주택 이하) | 60% | 2027년부터 70% |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상·조정대상지역) | 60% | 2027년 70% → 2028년 80% |
| 과세표준 6억~12억원 구간 세율 | 1.0% | 2027년 1.3% |
| 2028년 이후 12억원 이상 구간 세율 | 1.3~2.7% | 2.0~5.0% |
1주택 기본공제, '거주냐 아니냐'로 갈라진다
여기가 이번 개편에서 가장 체감이 클 부분입니다. 기존에는 12억원이라는 단일 기준선이 있었는데, 이게 실거주 여부에 따라 둘로 쪼개집니다.
| 거주 중인 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원으로 상향 |
| 비거주 1주택(임대·공실 등) 기본공제 | 12억원 | 9억원으로 하향 |
즉 같은 '1주택자'라도 실제로 그 집에 살고 있느냐 아니냐에 따라 종부세 부담이 크게 달라집니다.
세액공제도 '보유'에서 '거주'로
- 기존: 60세 이상 최대 40%, 5년 이상 보유 시 최대 50% 공제
- 개편 후: 연령 공제는 유지하되 '보유' 공제는 단계적으로 폐지하고 '거주' 공제로 전환
- 2027년: 보유 공제 기존의 절반만 인정
- 2028년: 5년 이상 거주 시 최대 50% 공제로 전환, 2028년 전면 폐지 수순
- 공제 한도 신설: 2027년 800만원 → 2028년 600만원
예시로 보는 체감 변화
- 시가 20억원 주택: 종부세 28만원 → 11만원 (오히려 감소)
- 시가 60억원 주택(서울 반포자이 132㎡ 예시): 615만원 → 2027년 1,131만원 → 2028년 이후 1,743만원
- 시가 70억원 주택: 938만원 → 2027년 2,252만원 → 2028년 이후 3,296만원
요약하면 저가·중가 실거주 1주택은 부담이 줄거나 소폭 증가에 그치고, 시가 40억원을 넘는 고가·비거주 주택은 부담이 눈에 띄게 커집니다.
3. 양도소득세, 지금은 오히려 숨통 트임
다주택 중과, 2028년까지 한시 완화
보유세를 강화하는 대신, 팔고 나갈 기회를 주겠다는 취지로 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화합니다. 보유세는 세지는데 팔 때는 덜 물리겠다는 뜻이니, 시장에서는 사실상 "지금 정리하라"는 신호로 받아들이는 분위기입니다.
1주택 비과세 기준(12억원)은 유지, 단 장기보유특별공제가 손질됨
- 1세대 1주택 양도소득세 비과세 기준(양도가액 12억원 이하)은 그대로 유지됩니다.
- 다만 장기보유특별공제의 '보유' 공제분(연 4%, 최대 40%)이 2029년 전면 폐지되고, '거주' 공제(연 8%, 최대 80%)로 완전히 대체됩니다.
- 고가주택에 대해서는 장기거주소득공제 한도가 신설됩니다: 2028년 20억원 → 2029년부터 10억원.
- 국회예산정책처 분석에 따르면, 12억원 초과 주택을 10년 보유·5년 거주한 경우 보유 공제 폐지로 세 부담이 최대 2.5배까지 늘어날 수 있다는 시뮬레이션도 나온 상태입니다. 실거주 기간이 짧은 고가주택 보유자는 특히 주의가 필요합니다.
4. 일시적 2주택 비과세 특례, 기간이 줄었다
이사·전근 등으로 어쩔 수 없이 일시적으로 2주택이 된 경우 받을 수 있는 비과세 특례에도 변화가 있습니다.
| 조정대상지역 일시적 2주택 처분 기한 | 3년 | 2년으로 단축 |
적용 시점이 까다로우니 꼭 확인하세요:
- 원칙: 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고, 2026년 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 새 기준(2년) 적용
- 경과규정: 8월 3일 이전에 이미 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 기준(3년) 그대로 적용
기존 요건 자체(참고용)는 이렇습니다.
- 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 함
- 종전 주택은 2년 이상 보유해야 함
- 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주 요건도 충족해야 함
5. 한눈에 보는 전체 요약표
| 종부세 세율 기준 | 주택 수 | 주택가액 | 단계적, 2028년 완전 일원화 |
| 공정시장가액비율 (1주택·지방 2주택 이하) | 60% | 70% | 2027년~ |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상 등) | 60% | 70%→80% | 2027년, 2028년 |
| 종부세 1주택 기본공제(거주) | 12억원 | 14억원 | - |
| 종부세 1주택 기본공제(비거주) | 12억원 | 9억원 | - |
| 종부세 보유공제 | 최대 50% | 단계적 폐지 → 거주공제 최대 50%로 전환 |
2027~2028년 |
| 다주택 양도세 중과 | 기본세율+20%p | 한시적 완화 유지 | 2028년까지 |
| 양도세 1주택 비과세 기준 | 12억원 | 12억원(유지) | - |
| 장기보유특별공제 보유분(40%) | 유지 | 전면 폐지, 거주공제(80%)로 대체 | 2029년 |
| 조정대상지역 일시적 2주택 처분 기한 | 3년 | 2년 |
마무리하며
이번 개편안의 방향을 한 줄로 정리하면, "몇 채 가졌는지"보다 "그 집에 실제로 사는지"가 세금을 가르는 시대가 됐다는 겁니다. 실거주 1주택자는 상대적으로 보호받고, 비거주·다주택·고가주택 보유자는 보유세 부담이 뚜렷하게 커집니다. 대신 양도세 중과는 2028년까지 한시적으로 풀어주니, 처분을 고민 중이라면 이 유예 기간을 활용하는 것도 방법입니다.
다만 이 글은 2026년 8월 3일 발표된 '개편안' 기준이라 실제 국회 입법 과정에서 세부 내용이 바뀔 수 있고, 취득일·계약일·양도 시점에 따라 경과규정 적용 여부가 크게 갈립니다. 본인 케이스는 반드시 세무사와 상담해서 정확히 확인하시길 권합니다.
(본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 세법 개정 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있습니다.)